Die Dekarbonisierung im Spannungsfeld von Renditedruck und Datenchaos

Die gesetzlichen und gesellschaftlichen Vorgaben sind unmissverständlich: Bis spätestens 2050 müssen Immobilienportfolios in der Schweiz CO2-neutral sein. Viele institutionelle Eigentümer und Pensionskassen haben strategisch bereits früh die richtigen Weichen gestellt. Die operative Umsetzung dieses Absenkpfads stellt das Portfoliomanagement jedoch vor wirtschaftliche und technische Hürden. Die Herausforderungen konzentrieren sich im Wesentlichen auf drei Kernprobleme:

Die Kostenexplosion beim Heizungsersatz

Der Ersatz fossiler Öl- und Gasheizungen durch nachhaltige Alternativen wie Wärmepumpen ist kein klassischer Eins-zu-eins-Ersatz mehr. Die Investitionskosten (CapEx) für regenerative Systeme übersteigen die Kosten konventioneller Heizungen oft um das 5- bis 8-fache. Dies insbesondere, da ein Grossteil der neuen Heizungsanlagen und Fernwärmeanschlüsse in der Praxis deutlich überdimensioniert sind. Da Investitionskosten in eine erneuerbare Heizungsanlage – auch aus Gründen der sozialen Nachhaltigkeit und Mietrechtshürden – nur zu einem Teil auf die Mieterschaft umgelegt werden können, belasten sie direkt die Performance des Portfolios. 

Fehlinvestitionen durch mangelnde Transparenz und Überdimensionierung

Eine zielgerichtete, portfolioübergreifende Heizungssanierungsstrategie scheitert heute oft an einer unvollständigen oder schlecht dokumentierten Datenbasis über den tatsächlichen Zustand und das Alter und den exakten Verbrauch der bestehenden Anlagen. Die Folge: Sanierungen werden reaktiv statt strategisch geplant. 

Das Dilemma des Verbrauchs-Monitorings: Manuelle Arbeit vs. hohe Investitionskosten

Um mit einem strategischen CO2-Absenkpfad Massnahmen zu priorisieren, sind korrekte Daten – insbesondere zum Verbrauch notwendig. Die Daten werden bisher mit folgenden Massnahmen erfasst: 

• Variante 1: Erfassung über Nebenkosten-Abrechnung durch die Bewirtschaftung. Nachteile: Daten oft nicht korrekt erfasst, Datenverzögerung von bis zu eineinhalb Jahren
• Variante 2: Erfassung über Energiebuchhalter (z.B. Enerprice, Signaterre, Alphaprop), welche die Verbrauchsdaten mit Vollmachten bei den Energieversorgern einholen. Nachteile: Bei Öl-Verbrauch meist abhängig von Hauswartung/Bewirtschaftung, Datenverzögerung von bis zu einem Jahr
• Variante 3: Erfassung über fix installierte Messtechnik (z.B. Siemens, e3m). Nachteil: Aufwändige Installation, hohe initiale Kosten.

Die gute Nachricht: Es gibt nun auch eine 4. Variante, welcher der Datenqualität einer fix installierten Messtechnik entspricht, jedoch mit Investitionskosten welche nicht wesentlich höher sind als bei Variante 2. Dies ist möglich dank batteriegestützen IoT-Monitoring Geräten, welche sich direkt mit einem NB-IoT-Netz (4G/5G) der Swisscom verbinden können. 

Die Ursachen: Warum Heizungsersatzprojekte systematisch zu teuer sind

Die historisch gewachsene „Sicherheits-Kultur“

Bei fossilen Öl- und Gasheizungen war ein zusätzliches Kilowatt (kW) Leistung günstig. Da verlässliche Messdaten in der Regel fehlten, etablierte sich in der Planung eine Kette von Sicherheitsaufschlägen:

• Grobe Schätzungen: Mangels Verbrauchsdaten wurde die benötigte Leistung geschätzt und dann grosszügig aufgerundet
• Fehlanreize: Da Planerhonorare oft prozentual an die Bausumme gekoppelt sind, bestand wirtschaftlich kein Anreiz, die Anlage möglichst klein zu dimensionieren.

Der Paradigmenwechsel bei Wärmepumpen und Fernwärme

Mit dem Umstieg auf Wärmepumpen und Fernwärme hat sich die ökonomische Gleichung fundamental verändert: Hier ist jedes einzelne kW Leistung ein massiver Kostentreiber, bei Wärmepumpen bei den Investitionskosten (CapeX), bei Fernwärme insbesondere bei den Betriebskosten (OpEx). 

Obwohl die Sensibilisierung gestiegen ist, bleibt die methodische Schwachstelle bestehen: Berechnungen basieren nach wie vor meist auf veralteten Verfahren, nämlich jährlichen Verbrauchsdaten (z. B. der Gasrechnungen). Ohne Einblick in die tatsächlichen Lastspitzen im Jahresverlauf arbeiten Planer nach alter Methode und wenden weiterhin Risikozuschläge an.

Systematische Überdimensionierung in der Praxis

Dass dies ein strukturelles Marktproblem ist, belegen aktuelle Untersuchungen der Ostschweizer Fachhochschule (OST):

Das Konzept zur Vermeidung der Überdimensionierung

Der Lösungsansatz: Leistungsmessung statt Risikozuschläge

Bestehende Gebäude haben gegenüber Neubauten einen entscheidenden Vorteil: Ihr realer Energiebedarf lässt sich präzise messen. Zudem verlangt die SIA-Norm 384/1 (2022) bei Heizungsersatzprojekten eigentlich ab 100 kW ohnehin eine messtechnische Bestimmung der erforderlichen Leistung.

Das Dilemma klassischer Messmethoden

Bisher wurden Leistungsmessungen meist über temporäre, teure Clamp-On-Wärmemengenmessungen am Heizkessel durchgeführt. Diese Methode hat wesentliche Schwächen:

• Kurze Messperiode: Aus Kostengründen wird oft nur wenige Wochen im Winter gemessen, wodurch Lastspitzen ausserhalb dieses Fensters übersehen werden.
• Fehleranfällig & nicht überall einsetzbar: Die Installation an Rohren ist fehleranfällig und scheitert oft an einer genügend langen Rohrstrecke.

Wird die Messung erfolgreich durchgeführt, werden die Daten mit den Aussentemperaturen korreliert, um die benötigte Heizleistung bei Norm-Aussentemperatur zu bestimmen.

Der Thervia-Ansatz: Präzise Endenergiemessung

Thervia nutzt dieselben statistischen Berechnungen, einer klassischen Leistungsmessung, eliminiert jedoch die hydraulischen und wirtschaftlichen Nachteile. Anstatt die Wärmemenge aufwändig zu erfassen, messen wir die bezogene Endenergie direkt an der Quelle:

• Bei Gasheizungen: Eine KI-gestützte Kameraeinheit vor dem Gaszähler digitalisiert den Zählerstand kontinuierlich und übermittelt die Daten kontinuierlich. 

• Bei Ölheizungen: Eine hochpräzise Pegelsonde erfasst die Füllstandsänderungen im Öltank und übermittelt die Daten kontinuierlich. 

In der Praxis: Die Pensionskasse Graubünden (PKGR)

Die Pensionskasse Graubünden (PKGR) verwaltet ein breites, intern bewirtschaftetes Immobilienportfolio und verfolgt konsequent das Netto-Null-Ziel 2050. Um die Dekarbonisierung des Immobilienbestands wirtschaftlich und im Interesse der Versicherten umzusetzen, setzt die PKGR auf fundierte Entscheidungsgrundlagen. Eine besondere Herausforderung bilden die 35 verbleibenden fossilen Heizungsanlagen, deren Ersatz mit erheblichen Investitionen verbunden ist. Belastbare Daten sollen helfen, technische Risiken zu reduzieren und Investitionen zielgerichtet zu planen. 

Das erste Projekt: 186 kW geplant – 90 kW gemessen

Ende 2025 stattete die PKGR eine Liegenschaft in Davos mit der Thervia-Endenergiemessung aus. Eine Planer-Vorstudie hatte eine Heizleistung von 186 kW berechnet. Die Messdaten von Thervia zeigten nach wenigen Monaten: Die Messdaten deuteten darauf hin, dass die erforderliche Heizleistung mit 90kW deutlich tiefer liegt als in der Vorstudie angenommen. Dies eröffnet grosses Potenzial für tiefere Investitionskosten beim geplanten Heizungsersatz.

Aufgrund dieser Erfahrung entschied sich die PKGR für den Rollout von Thervia auf das gesamte verbleibende fossile Portfolio – auch um bei plötzlichen Heizungsausfällen sofort historische Echtzeitdaten für die korrekte Dimensionierung bereit zu haben.

„Das Geld für einen Rollout auf das ganze Portfolio ist es uns wert. Wir sind der Meinung, dass wir durch die Leistungsmessung wirklich Geld sparen können, da die Heizung entsprechend der tatsächlich benötigten Leistung dimensioniert werden kann. Die Erkenntnisse aus dem ersten Projekt lassen erwarten, dass sich die Investition in die portfolioweite Leistungsmessung nach einem einzigen Heizungsersatz wirtschaftlich auszahlen wird. “ 

Ken Koch, PK GR

Die weiteren Vorteile des Real-Time-Monitorings

Präzise Sommer-Messung für das Warmwasser

„Ich glaube, es lohnt sich, jetzt direkt das gesamte Portfolio auszurüsten. Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto besser. Gerade wenn eine Sommerperiode dabei ist, lässt sich präzise abschätzen, wie viel Energie für das Brauchwarmwasser und wie viel für die Heizung benötigt wird. “ — Ken Koch, PK GR

Entlastung für Bewirtschaftung und Hauswartung

„ Auch für die Bewirtschaftung unserer Liegenschaften mit Ölheizung ist das ein echter Mehrwert. Bisher lief das ja meistens so ab, dass der Hauswart manuell mit dem Messstab prüfen musste, wie viel Öl noch im Tank ist. Diese Daten nun digital und präzise vorliegen zu haben, ist für Nachbestellungen sehr wertvoll. “ — Urs Bearth, Leiter Bewirtschaftung PK GR

 

Automatisierter CO2-Absenkpfad

Die IoT-Daten fliessen zukünftig automatisch in das CO2-Absenkpfad-Tool der Pensionskasse. Die aufwändige und fehleranfällige Erfassung über die Nebenkosten-Abrechnung durch die Bewirtschaftung entfällt. 

Ausblick

„Die gewonnen Erkenntnisse werden im Austausch mit anderen institutionellen Immobilieneigentümern vorgestellt, da wir der Meinung sind, Leistungsmessungen können für Immobilienportfolios einen relevanten Beitrag zur Planung von Heizungsersatzprojekten leisten.“ — Benno Patt, Leiter Immobilienanlagen PK GR

In den nächsten Monaten werden für die PK GR eine automatische Alarmierung bei kritischem Ölfüllstand und bei Heizungsausfall, sowie automatisch generierte Betriebsoptimierungsberichte implementiert. Zudem erstellt Thervia aktuell die konzeptionelle Planung für das oben erwähnte Heizungsersatzprojekt in Davos. 

Die Vorteile auf einen Blick:

• Universell & platzsparend: Passt an jede bestehende fossile Heizung.
• Höchste Datenqualität: Keine thermischen Messfehler, da der Gaszähler und die Pegelsonde geeicht sind. 
• Unbegrenzte Messperiode: Dank niedriger Hardwarekosten bleibt die Sensorik 1 Monat bis zu 10 Jahre (Batterielaufzeit von 5 Jahren) bis zum eigentlichen Heizungsersatz installiert.

Zusatznutzen: Betriebsoptimierung

Erlaubt es die Vorlaufzeit, nutzen wir die Echtzeitdaten für eine Betriebsoptimierung im Bestand. Durch das Beheben von Fehlstellungen (z. B. falschen Heizkurven) senken wir den laufenden Verbrauch und reduzieren die relevanten Leistungsspitzen bereits vor der Dimensionierung der neuen Wärmepumpe.

Der Faktor Zeit: Der ideale Projektplan

Eine Heizungsersatzprojekt mit einer Leistungsmessung verändert den Projekt-Zeitplan. Ein Heizungsersatzprojekt dauert damit nicht mehr 6 bis 9 Monate, sondern benötigt inklusive Messphase rund ein Jahr Vorlaufzeit. Folgenden Zeitplan schlagen wir für ein maximal wirtschaftliches Projekt vor:

Handeln Sie, bevor der Heizkessel ausfällt. Erfahren Sie in einem unverbindlichen Erstgespräch, wie Sie mit Thervia Ihre Heizungsersatzkosten massiv senken: info@thervia.ch | www.thervia.ch